Este tipo de hipoteca es un préstamo pensado para quienes quieren comprar una nueva vivienda antes de vender la actual. ¿Cómo funciona la hipoteca puente? Vamos a verlo.
Hay un sinfín de estrategias en la compraventa de inmuebles, siempre en la búsqueda de una mayor rentabilidad, comodidad o simple necesidad. Hoy hablaremos de la hipoteca llamada “puente”, que sirve para financiar la compra del nuevo inmueble utilizando como garantía tanto la casa que ya tienes como la que vas a adquirir. En este caso el banco te presta el dinero necesario para comprar la nueva vivienda sin necesidad de esperar a vender la anterior.
Este tipo de operaciones es habitual en familias que cambian de casa por necesidad (más espacio, otra zona, cambio laboral…), pero no pueden permitirse al mismo tiempo dos hipotecas ni saben bien cuándo venderán la antigua.
¿Cómo funciona una hipoteca puente?
Primero el banco estudia tu caso como si fueras a tener dos hipotecas al mismo tiempo, pero te ofrece una cuota reducida o carencia parcial durante los primeros meses o años. En ese tiempo, puedes organizar la venta del piso antiguo sin prisas ni rebajas forzadas de precio.
El esquema general es así:
- El banco calcula tu capacidad de endeudamiento considerando ambas viviendas.
- Te concede una hipoteca global (puente) que cubre la deuda pendiente de tu primera casa, más la parte que necesites para comprar la nueva.
- Te da un periodo de carencia parcial o total (normalmente entre 12 y 24 meses) en el que pagas solo intereses o una cuota muy reducida.
- Cuando vendes tu vivienda actual, amortizas parte del préstamo y la hipoteca se convierte en una hipoteca normal sobre tu nueva casa.
¿Qué ventajas tiene una hipoteca puente?
-Puedes mudarte sin esperar a vender tu casa anterior.
-Ganas tiempo para vender a un mejor precio.
-Puedes optar a una cuota reducida temporal que te da margen económico.
-Permite hacer la operación sin tener que disponer de ahorros para la entrada de la nueva vivienda.
-A veces, si la venta se retrasa, puedes renegociar el plazo de carencia o convertir la deuda en una hipoteca ordinaria.
¿Qué riesgos tiene?
Debemos ser conscientes que una hipoteca puente, como todas las deudas, tiene riesgos que debes valorar:
- Si no consigues vender la primera vivienda en el plazo previsto, te quedarás con dos casas y una deuda mayor.
- Si el mercado baja o la vivienda no se vende al precio esperado, puedes afrontar problemas financieros.
- El banco puede rechazar la operación si no tienes ingresos estables o si el ratio de endeudamiento supera el 30-35 % de tus ingresos.
- No todas las entidades ofrecen hipotecas puente, y las condiciones varían bastante de banco a banco.
Por eso, una hipoteca puente solo tiene sentido si sabes que tu casa es vendible en un plazo razonable y si tus finanzas son estables.
¿Cuándo tiene sentido contratar una hipoteca puente?
Una hipoteca puente puede ser útil si:
-Has encontrado la propiedad ideal y no quieres perderla esperando vender la tuya.
-Tu vivienda actual es fácilmente vendible (zona con alta demanda, precio de mercado razonable).
-No tienes ahorros suficientes para la entrada de la nueva casa sin vender la anterior.
-Tu situación laboral y financiera es sólida.
-Prefieres no malvender tu casa por prisas.
Por ejemplo, una pareja con hijos que necesita mudarse a una casa más grande, pero tiene una vivienda bien ubicada y sin hipoteca pendiente o con poco capital por pagar, puede acceder a una hipoteca puente con bajo riesgo.
¿Qué condiciones suelen tener este tipo de hipotecas?
Las condiciones varían según el banco, pero hay requisitos comunes, vamos a enumerarlos:
- Plazo de carencia: entre 12 y 24 meses, pagando solo intereses.
- Financiación: hasta el 80 % del valor conjunto de ambas viviendas.
- Amortización anticipada: posible tras la venta, con o sin comisión.
- Duración total: similar a una hipoteca tradicional (20-30 años).
- Tipo de interés: fijo o variable, dependiendo del banco y del perfil del cliente
Aquí puedes ver las diferencias entre hipoteca fija, variable y mixta y cuál te conviene según tu caso.
Antes de firmar, es clave hacer números reales: cuánto vas a pagar durante el puente, cuánto esperas ingresar por la venta, y qué pasará si se retrasa.
¿Es mejor una hipoteca puente o vender primero?
Depende de tu situación. Si puedes vender primero y luego comprar, te evitas riesgos y complicaciones. Pero en mercados con poca oferta o si surge una oportunidad que no puedes dejar pasar, la hipoteca puente te da flexibilidad.
Podemos decir que la hipoteca puente es una herramienta útil pero que requiere una planificación muy realista.
Si quieres saber qué bancos la ofrecen o calcular una hipoteca puente y sus gastos, contáctanos de manera gratuita.
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