Cuando firmas una hipoteca, no solo estás comprometiéndote a devolver el dinero que te presta el banco. También estás estableciendo una garantía que, en caso de impago, puede llegar a ser bastante mayor. Eso es la responsabilidad hipotecaria, y es bueno entender bien qué significa y cómo te afecta.
Por: Redacción Winvest
Todos sabemos de sobra que un crédito hipotecario conlleva una responsabilidad enorme. Es un compromiso ineludible una vez firmada la hipoteca responder mes a mes y no dejar de pagar cuotas durante los años que dure el préstamo. Es de fundamental importancia que conozcas que el banco inscribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad por un importe mayor al del préstamo. A eso se le llama responsabilidad hipotecaria, y entender cómo funciona es clave para saber qué garantías estás dando realmente y qué podría pasar si en algún momento no puedes pagar.
La responsabilidad hipotecaria suele ser un término no tan conocido entre los solicitantes de hipotecas primerizos, vamos a ver de qué se trata.
¿Qué es la responsabilidad hipotecaria?
Cuando una persona recibe de otra o de una entidad un préstamo, surge una obligación. La responsabilidad hipotecaria es el importe total por el que tu vivienda queda afectada como garantía ante el banco. Es decir, es el valor que se inscribe en el Registro de la Propiedad para cubrir todo lo que podría reclamar la entidad si no cumples con el pago del préstamo.
Muy importante es comprender que no se limita al capital prestado, sino que incluye otros conceptos asociados al préstamo, como:
Intereses ordinarios (los que pagas cada mes).
Intereses de demora (si te retrasas en los pagos).
Gastos judiciales.
Costes de ejecución en caso de impago.
Este importe registrado sirve como límite máximo que el banco podría ejecutar sobre el inmueble en caso de que se inicie un procedimiento judicial. Es una garantía legal, no una cantidad que vayas a pagar de entrada, pero tiene implicaciones importantes.
El artículo 1911 del Código Civil establece que del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros, eso quiere decir que, si una persona contrae una deuda y no la paga, el acreedor puede reclamar el cobro ejecutando cualquier bien del deudor, tanto los que tenga en ese momento como los que adquiera en el futuro.
¿Por qué la responsabilidad hipotecaria es mayor que el préstamo?
Porque la hipoteca no solo cubre lo que debes hoy, sino también lo que podrías deber si todo se complica. El banco necesita asegurarse de que, si hay impago, la vivienda responde también por:
Posibles retrasos en los pagos.
Penalizaciones por demora.
Gastos de abogado y procurador.
Posible depreciación del valor del inmueble.
Por eso, la responsabilidad hipotecaria suele fijarse entre un 125 % y un 150 % del capital prestado. Es decir, si te prestan 150.000 euros, es normal que la responsabilidad inscrita en el Registro esté entre 187.500 y 225.000 euros.
Ejemplo práctico
Imagina que solicitas una hipoteca de 150.000 euros. En la escritura se establece una responsabilidad hipotecaria del 130 %. Esto significa que, en el Registro, tu casa responderá por un total de 195.000 euros.
Eso no quiere decir que vas a pagar 195.000 euros sí o sí. Simplemente, es el límite máximo que el banco puede reclamar a través del inmueble si dejas de pagar. Podemos decir que es una garantía jurídica.
¿Qué implicaciones tiene la responsabilidad hipotecaria?
Como dijimos, la responsabilidad hipotecaria no afecta a lo que pagas cada mes, pero sí marca un límite legal hasta el que tu casa puede ser embargada si no pagas.
Tu deuda y la garantía no son lo mismo. Aunque debas 140.000 €, la hipoteca puede estar inscrita por 195.000 €. Esa es la cantidad que el banco puede reclamar si ejecuta la hipoteca, para cubrir no solo lo que debes, sino también intereses y otros gastos.
Influye si tienes otras deudas. Si otro acreedor (por ejemplo, Hacienda o una empresa) quiere reclamarte dinero y embargar tu casa, el orden de cobro dependerá de qué hipoteca o carga esté registrada antes y por cuánto. Sería una situación financiera límite que varias entidades reclamen tus bienes por deudas, pero no está de más conocer la situación que se plantearía.
Puede limitar futuras operaciones con ese inmueble. Si quieres pedir otra hipoteca más adelante usando esa misma vivienda como garantía, el nuevo banco revisará cuánto “margen libre” queda por debajo de esa responsabilidad ya registrada. Si el valor de la casa ya está comprometido en su mayor parte, será difícil conseguir una nueva financiación bancaria.
En la firma de la hipoteca hay que mirar el capital del préstamo y revisar también el detalle de la responsabilidad hipotecaria en la escritura y en el Registro de la Propiedad.
La responsabilidad hipotecaria como garantía
La responsabilidad hipotecaria es una figura legal que garantiza al banco que, en caso de impago, puede recuperar no solo el capital prestado, sino también intereses y gastos. No se trata de una trampa, pero sí de un aspecto técnico que muchas veces se pasa por alto y que muchos notarios advierten. Comprenderla te ayudará a leer tu hipoteca con más claridad y a tomar mejores decisiones si quieres renegociarla o solicitar una nueva.
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