La ampliación de la Línea 11 del Metro de Madrid es uno de los proyectos urbanos más relevantes de la última década. El nuevo trazado, que unirá Cuatro Vientos y Valdebebas atravesando la ciudad en diagonal, añadirá 14 estaciones nuevas y enlazará con 7 líneas de metro, Cercanías y futuros desarrollos urbanos. Este desarrollo revalorizará varias zonas de la ciudad.
Es bien sabido que el desarrollo del transporte público en las ciudades trae aparejado revalorización de zonas. España no es la excepción, y en Madrid, tras el anuncio de ampliación de la Línea 11 de Metro comenzaron a surgir ideas de proyectos inmobiliarios en las zonas que se revalorizarán y que hoy en día pueden ser oportunidades de negocio. El impacto inmobiliario será significativo. En los últimos 15 años, los barrios que han estrenado estaciones han registrado incrementos medios del 8% al 18% tras la entrada en funcionamiento, según datos históricos empresas especializadas y la Sociedad de Tasación.
Principalmente, con la futura L11, hay cinco zonas que ya se posicionan como “a vigilar”. Veámoslas una a una.
Comillas (Carabanchel)
El aumento potencial estimado en esta zona se espera que sea del +10% a 15% en 3–5 años.
Comillas pasará de no tener estación propia a contar con una dentro del nuevo tramo entre Plaza Elíptica y Conde de Casal. El precio medio actual ronda los 3.010 €/m² según datos oficiales de Notariado, claramente por debajo de zonas limítrofes como Arganzuela cercano a los 5.400€/m².
La llegada del metro reducirá tiempos al centro a menos de 15 minutos y cambiará el perfil del barrio, hoy todavía en transformación.
Madrid Río – Arganzuela
Aquí, el aumento potencial estimado según especialistas rondaría el +8%.
Madrid Río tendrá estación en el nuevo trazado. A pesar de ser un barrio consolidado y con precios más altos (que rondan los 3800€/m², la mejora de conexión refuerza su atractivo para perfiles que buscan cercanía al centro, zonas verdes y movilidad sostenible.
El perfil de comprador de esta zona será medio-alto con estabilidad, ya que al tratarse de una zona consolidada y de muchas zonas verdes a pocos minutos de la ciudad, la ampliación del metro hará que se revalorice aún más.
Palos de la Frontera (Arganzuela)
Según coinciden profesionales de la zona, el aumento potencial estimado estaría entre el +7% y el 12%.
Palos de la Frontera será uno de los puntos de conexión fuertes de la L11 con otras líneas y Cercanías. Es un barrio en el que conviven edificios antiguos con promociones recientes, por lo que ya es un barrio con movimiento inmobiliario. Aquí el precio medio ronda entre 4.100–4.300 €/m².
La mejora del transporte vuelve a colocar esta zona en el foco, especialmente para inversores que buscan pisos pequeños para alquiler.
Este barrio ofrecerá una excelente intermodalidad futura lo que será interesante no solo para vivienda sino también para comercio con un perfil más joven y estable.
Conde de Casal – Retiro
Con un aumento potencial más reducido, en torno al +5% a 9%, Conde de Casal será nudo clave de la L11. El precio actual ya es alto (5.200€/m² según Notariado), pero la zona tiene margen en tipologías antiguas que se están reformando. Es un barrio orientado a comprador de vivienda habitual con poder adquisitivo medio-alto.
Por qué interesa
El interés está ligado a la calidad de vida y ubicación a perfiles diversos con ingresos medios-altos.
Valdebebas
En este barrio rodeado de verde, campos de golf y cercano al aeropuerto internacional, el aumento potencial estimado está en torno al +8% a 14%.
El extremo norte de la futura L11 tiene como objetivo llegar a Valdebebas, uno de los desarrollos urbanos más potentes de Madrid. Con un precio medio de 4.000–4.300 €/m², ofrece vivienda moderna, zonas verdes, colegios y proximidad al Hospital Zendal y la Ciudad de la Justicia.
Si se confirma la llegada de la línea, el recorrido al centro bajaría significativamente, aumentando el atractivo para familias y profesionales.
Valdebebas es, sin duda, uno de los barrios que más puede revalorizarse con la ampliación de la Línea 11. No es una intuición: lo respaldan los documentos oficiales de la Comunidad de Madrid.
El proyecto “Ampliación de la red de Metro de Madrid al barrio de Valdebebas” pasó a información pública el 27 de junio de 2024, lo que confirma que el tramo está en fase administrativa avanzada y no es una mera propuesta sobre el papel. La documentación incluye estudios de impacto, alternativas de trazado y presupuesto detallado.
Uno de los datos más relevantes es la cifra de la inversión: la alternativa seleccionada contempla un presupuesto base de 577,8 millones de euros (sin IVA). Una inversión de esta magnitud no sólo implica nuevas estaciones, sino una mejora estructural de toda la movilidad del norte de Madrid.
El proyecto de ampliación
El proyecto prevé hasta nueve estaciones e intercambiadores nuevos o remodelados para conectar Valdebebas con la red de Metro y con otros modos de transporte. A esto se suma el Intercambiador de Valdebebas —que dará servicio a Cercanías (C-1), autobuses y la futura L11— y que ya alcanzaba un 60% de avance de obra en junio de 2024. Es decir: las piezas principales ya están en marcha.
Para el mercado inmobiliario, esto es clave. Valdebebas ya es una zona con fuerte demanda por su urbanismo moderno, colegios, zonas verdes y proximidad a la Ciudad de la Justicia y el Hospital Zendal. Con una conexión de metro directa, el barrio pasa de depender casi exclusivamente del coche y Cercanías a integrarse plenamente en la red de movilidad de Madrid. Esto suele traducirse en más demanda, más liquidez y un aumento gradual de los precios.
Hoy el precio medio ronda los 4.000–4.300 €/m², todavía por debajo de barrios del norte con madurez plena como Sanchinarro o Las Tablas. La llegada de la L11 puede reducir esa diferencia en los próximos años, especialmente cuando las primeras estaciones entren en servicio.
En definitiva, Valdebebas combina obra pública ya en ejecución, un proyecto ferroviario casi cerrado y un mercado inmobiliario que todavía no ha incorporado la revalorización futura. Para quien busca anticiparse, es uno de los movimientos más claros del norte de Madrid.
¿Qué implica todo esto para un comprador o inversor en Madrid?
Las obras están previstas entre 2025 y 2030, dependiendo del tramo.
La mayor parte de la revalorización suele producirse entre el anuncio oficial del proyecto y los 2–4 años posteriores a su puesta en marcha.
Analizar comprar en estas zonas significa anticiparse a un cambio estructural en movilidad que no se repetirá en décadas.
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