Muchos compradores cometen el error de pensar que el precio de venta es el único número que importa.
Pero hay un invitado invisible: el Impuesto por Adquisición. Ya sea en forma de ITP o de AJD, este tributo no se financia con la hipoteca; debe salir de tus ahorros el día de la firma.
Si fallas en este cálculo, perjudicará tu solicitud de hipoteca.
El impuesto que pagas depende de quién te vende la casa:
Vivienda de Segunda Mano (ITP): Es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6% y el 11%). Es el bloque principal de tu gasto en impuestos.
Vivienda Nueva (IVA + AJD): Pagas un 10% de IVA al promotor y, además, el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según tu Comunidad Autónoma.
Hacienda ya no se cree el precio que pones en el contrato.
Desde 2022, manda el Valor de Referencia del Catastro.
El riesgo: Si el Catastro dice que tu futura casa vale 200.000€, pero tú la compras por 180.000€, Hacienda te obligará a pagar el impuesto por la cifra más alta.
Nuestra herramienta te permite ajustar este valor para que tu diagnóstico sea matemático.
Insight experto: Este valor es una media estadística. Si tu vivienda está en mal estado, el algoritmo no lo sabe: pagarás impuestos como si estuviera nueva.
Nota importante: Para ahorrarte tiempo, nuestra Calculadora de ITP ya integra el mapeo dinámico de los módulos del Catastro. Al introducir tu dirección y superficie, el sistema estima automáticamente tu Valor de Referencia para que no tengas que buscarlo manualmente.
Si prefieres verificar el dato oficial por tu cuenta en la Sede Electrónica del Catastro, sigue estos pasos:
Accede al Mapa de Valores: Entra en el portal oficial de cartografía del Catastro para el ejercicio 2026.
Localiza tu inmueble: Utiliza el buscador por dirección exacta o referencia catastral para situar tu vivienda en el mapa.
Identifica el “Módulo”: Al hacer clic sobre tu zona (polígono), aparecerá un cuadro técnico. Debes buscar el dato llamado “Módulo de valor medio de la vivienda representativa” (expresado en €/m²).
Haz el cálculo: Multiplica ese módulo por los metros cuadrados de superficie construida de tu vivienda. El resultado es el Valor de Referencia que Hacienda usará como base mínima para tus impuestos.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es el “invitado invisible” de las escrituras notariales. A diferencia del ITP, este impuesto es regional y su tipo de gravamen varía drásticamente dependiendo de dónde compres tu vivienda.
Para entender quién paga qué, debes distinguir el tipo de operación:
Vivienda Nueva (IVA): Se aplica el AJD sobre el precio de venta (además del 10% de IVA). Este importe lo paga siempre el comprador.
Vivienda Usada (ITP): No se aplica AJD sobre la compraventa (ya pagas ITP). Solo se genera AJD por la hipoteca (si la hay).
Nota Importante: Desde la reforma de 2019, es el banco quien paga el AJD de la hipoteca en toda España, no el cliente. Sin embargo, el cliente sigue siendo el responsable de pagar el AJD al comprar una vivienda de obra nueva.
| Comunidad / Ciudad Autónoma | Tipo General 2026 |
| Andalucía | 1,20 % |
| Aragón | 1,50 % |
| Asturias | 1,20 % |
| Baleares | 1,50 % |
| Canarias | 1,00 % |
| Cantabria | 1,50 % |
| Castilla-La Mancha | 1,50 % |
| Castilla y León | 1,50 % |
| Cataluña | 1,50 % |
| Ceuta | 0,50 % |
| Extremadura | 1,50 % |
| Galicia | 1,50 % |
| La Rioja | 1,00 % |
| Madrid | 0,75 % |
| Melilla | 0,50 % |
| Murcia | 1,50 % |
| Navarra | 0,50 % |
| País Vasco (Álava, Guipúzcoa, Vizcaya) | 0,50 % |
| C. Valenciana | 1,50 % |
Ojo: En Ceuta, Melilla y Navarra disfrutas de los tipos más bajos de España (0,5%).
Si compras en Madrid, pagarás la mitad de AJD que en Barcelona o Valencia. Nuestra calculadora aplica estas diferencias automáticamente según tu ubicación
Aunque parezca un porcentaje pequeño, en una vivienda de obra nueva de 300.000 €, la diferencia entre comprar en Madrid (0,75%) o en Barcelona (1,50%) supone un ahorro directo de 2.250 €.
Si el vendedor no es residente fiscal en España, te conviertes en su “cobrador” para Hacienda.
No es una opción, es una obligación legal del comprador.
La regla: Debes retener el 3% del precio total de venta en el momento de la firma ante notario.
Modelo 211: Tienes un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la venta para ingresar ese dinero en la Agencia Tributaria.
Impacto concreto: No es un gasto extra para ti (se le resta al cheque que le entregas al vendedor), pero la responsabilidad es tuya.
El peligro real: Si no realizas la retención o no ingresas el dinero, la vivienda queda afecta al pago de dicho impuesto. Si el vendedor se marcha del país sin pagar sus impuestos por la ganancia patrimonial, Hacienda te reclamará la deuda a ti, pudiendo llegar al embargo de la propiedad que acabas de comprar. Es un error de gestión que Winvest te ayuda a evitar.
Tras la firma en notaría, el reloj empieza a correr:
El plazo: Tienes 30 días hábiles para liquidar el impuesto por adquisición (Modelo 600).
El rol de la banca: En una operación con hipoteca, la gestoría del banco se encargará obligatoriamente de este trámite. Te pedirán una “provisión de fondos” que cubrirá este impuesto y los aranceles de Notaría y Registro.
Ahorro real: Verifica siempre que apliquen tus bonificaciones (Jóvenes <35 años, Familias Numerosas o Discapacidad). Un descuido administrativo puede costarte miles de euros que tardarás meses en recuperar de la Administración.
No dejes que una mala previsión del ITP o del AJD agote tus ahorros antes de empezar.
Validamos tu estrategia financiera para que cada euro de tu aportación esté bajo control.
