Firmar una hipoteca implica, además de negociar el tipo de interés, asumir ciertos costes que pueden pasar desapercibidos en un principio si no estás bien informado. Algunos los pagas tú, otros el banco… y conviene conocerlos todos antes de comprometerte. En este artículo nos centraremos en los gastos de hipoteca que te corresponden a ti como cliente.
Cuando decides financiar la compra de una propiedad mediante una hipoteca, la tentación a centrarte únicamente en la cuota mensual o en el tipo de interés es muy grande. Sin embargo, hay otros elementos también importantes: las comisiones y los gastos asociados al préstamo. Algunos pueden parecer pequeños, pero al sumar todos, representan un coste relevante que nos obliga a tenerlos en cuenta.
Con la normativa actual, parte de estos gastos ya no corren por tu cuenta, pero otros siguen vigentes. En este artículo te explicamos cuáles son, cuánto suponen y qué puedes negociar.
¿Qué comisiones te puede cobrar el banco en una hipoteca?
Cuando firmas un préstamo hipotecario, te comprometes a devolver el dinero prestado con intereses, pero también asumes ciertos costes asociados a la hipoteca en su apertura o en caso quieras hacer cambios a mitad de camino.
Las comisiones más habituales que tras el cambio de normativa, con la ley 5/2019, de 15 de marzo, pueden aplicarse son:
Comisión de apertura: Aunque es opcional, es legal si está pactada. Se aplica una sola vez al inicio y engloba la totalidad de los gastos de tramitación.
Comisión por amortización anticipada parcial o total: Si devuelves el préstamo antes de tiempo, el banco puede reclamar una compensación por el dinero que deja de ganar con los intereses. La comisión no podrá exceder el importe de la pérdida financiera que sufra el banco.
Desde la Ley 5/2019, esta comisión está limitada y depende del tipo de tu hipoteca (fija, variable o mixta).
Comisión por subrogación o novación: Si te llevas la hipoteca a otra entidad bancaria puede haber comisiones, pero están muy limitadas o eliminadas en muchos casos. Al igual que en la amortización anticipada, la comisión no puede superar la pérdida financiera con el límite de 0,05% del capital reembolsado anticipadamente.
Comisión por reclamación de posiciones deudoras: Es lo que el banco puede cobrar si dejas de pagar determinada cantidad de cuotas. Solo se admite si está justificada, no es abusiva y se detalla en el contrato.
Comisión por vencimiento anticipado: Es una cláusula que determina que una cierta cantidad de cuotas impagas se considera suficiente para cancelar el contrato.
¿Qué gastos de hipoteca debes pagar tú y cuáles el banco?
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, los gastos se reparten así en las hipotecas firmadas a partir de junio de 2019:
Gastos de notaría: El banco asume el coste de la escritura de la hipoteca, y tú pagas la escritura de compraventa (si la hay).
Gastos del registro de la propiedad: Los paga el banco.
Gestoría: También va por cuenta del banco.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): En la hipoteca, lo paga el banco. En la compraventa, el comprador.
¿Cuánto dinero tendrás que pagar en gastos?
Lo que debes pagar depende de varios factores, sobre todo del importe del préstamo y del valor de la propiedad, pero aquí van unas cifras orientativas:
Comisión de apertura (si la hay): 0,5% a 1% del capital.
Amortización anticipada: En caso que estuviera explicitado en el contrato, si deseas amortizar parte o todo el préstamo anticipadamente, el máximo es 0,15% en los primeros 5 años o 0,25% en los primeros 3, en tipo variable. En tipo fijo puede llegar al 2%.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se trata de un impuesto que depende de cada Comunidad Autónoma y es diferente si compras una propiedad de obra nueva o una de segunda mano. En obra nueva, en vez del ITP, se aplica el IVA, que es del 10 % del precio de la vivienda. En las diferentes comunidades autónomas españolas, el ITP va del 6% al 13%, aunque existen, en algunos casos como Madrid, deducciones importantes.
¿Qué debes revisar antes de firmar?
Antes de aceptar una oferta hipotecaria, exige la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Ahí verás detalladas todas las condiciones de la hipoteca: desde el tipo de interés, hasta las comisiones aplicables y gastos asumidos por cada parte.
Además, recuerda que el banco está obligado a darte esta documentación al menos 10 días antes de la firma, para que puedas revisarla con calma y consultarla con un notario de forma gratuita.
En Winvest Hipoteca calculamos todos los gastos de las hipotecas y te informamos sobre lo que podrías ahorrar y lo que deberás pagar.
