¿Quieres pagar menos por tu hipoteca o estás pensando en comprar una casa con una hipoteca ya existente? La subrogación puede ayudarte a mejorar condiciones o asumir un préstamo ya en marcha. Te explicamos cómo funciona y cuándo te conviene.
En el mundo de las hipotecas, no siempre todo es definitivo, aunque muchas personas creen que una vez firmado el préstamo, ya no hay vuelta atrás. La subrogación hipotecaria es una herramienta legal que permite mejorar las condiciones de una hipoteca o cambiar de titular si compras una vivienda ya hipotecada. Entender bien este mecanismo puede ayudarte a ahorrar miles de euros o a hacer una compra más inteligente.
Entender la subrogación
Como anunciamos, la subrogación es un cambio en una hipoteca ya firmada. En resumen, esto puede darse de dos formas distintas:
-Cambiar la hipoteca de un banco a otro (subrogación de acreedor).
-Cambiar de titular (subrogación de deudor), normalmente cuando se compra una vivienda que ya tiene una hipoteca.
En ambos casos, lo que se hace es cambiar esa hipoteca: ya sea porque te la llevas a otro banco, o porque asumes la deuda de otro.
Otra alternativa de cambio de hipoteca es la novación, que te permite renegociar con tu banco actual.
La ley 2/1994 establece el derecho a cambiar de banco, el procedimiento y algunos límites a las comisiones del banco anterior. Por su parte, la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (también conocida como la Ley Hipotecaria de 2019) modificó aspectos esenciales del funcionamiento de las subrogaciones.
Subrogación de acreedor: cambiar de banco para mejorar condiciones
Esta es la más común de las subrogaciones y en la que haremos hincapié en este artículo. Si firmaste una hipoteca con un tipo de interés alto o te ofrecen mejores condiciones en otro banco, puedes trasladarla a otra entidad: por ejemplo, podrías conseguir un interés más bajo, menos vinculación o más flexibilidad en los plazos.
En este caso, el nuevo banco asume la hipoteca en lugar del anterior, pero el préstamo sigue siendo el mismo. No estamos hablando de pedir una hipoteca nueva, sino de mejorar la que ya tienes.
Muchos bancos ofrecen subrogaciones agresivas cuando las condiciones del mercado bajan. Para los clientes es una buena forma de ahorrar sin necesidad de cancelar la hipoteca actual y hacer una nueva desde cero.
¿Qué costes tiene subrogar una hipoteca?
Desde 2019, con la Ley de Crédito Inmobiliario, el proceso de subrogación es más barato que antes por lo que se ha vuelto una operación más habitual en el sector. El nuevo banco suele asumir la mayoría de los gastos notariales, registrales y de gestoría, aunque siempre es recomendable contar con la ayuda de profesionales para analizar cada uno de estos costes.
Además, al no constituir una nueva hipoteca, te ahorras gastos como la tasación (en muchos casos) o el impuesto de actos jurídicos documentados.
Gastos de la subrogación hipotecaria
En Winvest Hipoteca trabajamos día a día calculando y negociando beneficios para nuestros clientes. Aquí detallamos los gastos que conlleva una subrogación, debes tener en cuenta que la mayoría de los mismos los asumirá la nueva entidad a la que mueves tu deuda, pero siempre es recomendable trabajar de la mano de profesionales.
En Winvest Hipoteca estamos para ayudarte. Si tienes dudas sobre la subrogación de tu hipoteca puedes escribirnos sin coste.
Gastos de notaría: Los honorarios del notario suelen pagarlos el nuevo banco.
Gastos de gestoría: Al igual que la notaría, este gasto que oscila entre 200 y 500€ generalmente lo paga el banco que te recibirá como nuevo cliente.
Registro de la Propiedad: El costo por actualizar la información de la hipoteca en el Registro de la Propiedad suele ser de unos 100€ y lo paga tu nuevo banco.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto suele estar exento en la subrogación acreedora, pero en caso de que se aplique este impuesto, suele ser el banco receptor de tu hipoteca quien se hace cargo.
Tasación del inmueble: La tasación sí que debes pagarla tú. Aunque no siempre es necesario hacerlo, en caso que lo sea, deberás desembolsar alrededor de 300€ en este trámite.
Comisión de subrogación: Algunos bancos pueden cobrar una comisión por cambiar de entidad. Debes revisar la fecha en que has firmado y analizar el contrato de tu hipoteca, ya que se trata de un cálculo técnico y puede variar dependiendo del tipo de interés que tengas (variable, fijo o mixto).
Comisión por riesgo de tipo de interés: Si tienes una hipoteca a tipo fijo o mixto y la has firmado antes de 2019 algunos bancos podrían cobrar una comisión especial para cubrir posibles pérdidas financieras.
Comisión de apertura. Normalmente es una comisión menor y depende de cada entidad si se cobra o no.
¿Cómo saber si te conviene cambiar de banco?
Subrogar no siempre es la mejor opción. En Winvest Hipoteca siempre decimos que hay que calcular con cuidado cuánto te vas a ahorrar en intereses; cuánto te cuesta el cambio; ver si te exigen contratar seguros o productos que no necesitas; y saber si la nueva hipoteca tiene comisiones que antes no tenías.
En términos generales, si la diferencia de tipo de interés es alta y el banco no te obliga a contratar productos caros, suele compensar. También es interesante si tu hipoteca es a tipo variable y quieres cambiarla a tipo fijo, aunque en caso de que también haya una novación (llamada novación modificativa) podrían aplicarse determinados gastos o impuestos, dependiendo del caso.
Subrogación de deudor: asumir la hipoteca del vendedor
No es algo tan habitual en el sector hipotecario comprar una propiedad que ya tiene una hipoteca, aunque sí que sucede. En estos casos, en lugar de pedir un préstamo nuevo, puedes “subrogarte” en el préstamo que ya tiene el vendedor.
Así, pasas a ser el nuevo titular del préstamo, asumiendo sus condiciones. Es una opción menos habitual que la subrogación acreedor, pero puede ser interesante si las condiciones de esa hipoteca son buenas y el banco acepta el cambio de titularidad.
En estos casos, el banco tiene que dar su visto bueno, ya que ahora el riesgo lo asume contigo. Te exigirá demostrar solvencia como si fueses a solicitar una hipoteca nueva, o incluso podrá modificar algunas condiciones del contrato.
¿Cuándo es buen momento para subrogar?
No hace falta esperar años. Puedes estudiar la subrogación incluso pocos meses después de firmar tu hipoteca, aunque conviene hacer bien los números y entender si hay comisiones por cancelación o subrogación.
El mejor momento suele ser cuando bajan los tipos de interés, especialmente si tienes una hipoteca antigua a tipo fijo o una variable con diferenciales altos. También si firmaste una hipoteca con mucha vinculación (seguros, tarjetas, alarmas…) que hoy podrías evitar.
Simula con nuestra calculadora de subrogación y analiza las posibilidades de mejorar tu hipoteca.
Simular subrogación
