Comprar una vivienda es, probablemente, la decisión financiera más importante de tu vida.
Entender los fundamentos del crédito y cómo los bancos evalúan tu perfil no solo te dará tranquilidad, sino que te permitirá negociar mejores condiciones.
En esta guía de 6 videos explicativas, desglosamos los pilares que determinan tu capacidad de compra.
Muchos ven la hipoteca simplemente como un préstamo, pero técnicamente es un contrato mediante el cual una entidad financiera te presta capital para la compra de un inmueble, utilizando dicha propiedad como garantía de pago.
A diferencia de un préstamo personal, la hipoteca ofrece plazos más largos (hasta 30 años) y tipos de interés más bajos, precisamente porque el banco tiene la seguridad de que, en caso de impago, puede ejecutar la garantía.
Es fundamental entender que no solo devuelves el capital, sino también los intereses, que son el “precio” del dinero prestado.
Antes de adentrarte en el mundo hipotecario, ¿estás seguro de que adquirir una propiedad es el mejor paso para ti ahora mismo? Sal de dudas con nuestra Calculadora de Comprar vs Alquilar.
Ver Vídeo explicativa: ¿Qué es exactamente una hipoteca →
Antes de visitar viviendas, debes conocer tu punto de partida financiero.
El error más común es pensar que el banco financiará el 100% de la operación.
En el mercado actual, la norma es contar con al menos un 20% del valor de la vivienda para la entrada, más un 10-12% adicional para gastos (notaría, registro, impuestos como el ITP o IVA).
Conoce tu límite máximo y calcula tu presupuesto real con el Simulador de Capacidad de Compra.
Ver video explicativa Ahorro y presupuesto→
El LTV es el ratio entre el importe del préstamo y el valor de tasación (o de compra) de la vivienda.
Es el indicador de riesgo número uno para el banco. Un LTV del 80% significa que tú aportas el 20% y el banco el resto.
Cuanto más bajo sea este ratio, más “seguro” será tu perfil ante la entidad, lo que facilita la obtención de mejores tipos de interés.
Ver Video explicativa el LTV →
El scoring es un proceso automatizado (algoritmo) que utiliza el banco para evaluar tu probabilidad de impago.
Analizan tu estabilidad laboral, antigüedad y, sobre todo, que tu cuota mensual no supere el 30-35% de tus ingresos netos.
Si tu nota de scoring es positiva, el proceso de aprobación será mucho más fluido.
Anticipa el análisis de riesgo del banco y comprueba si tu nivel de endeudamiento es viable proyectando tus pagos con la Calculadora de Cuotas.
Ver Video explicativa el Scoring Bancario →
La elección del tipo de inmueble impacta directamente en tu asequibilidad debido a la fiscalidad:
Obra Nueva: Sujeta al IVA (10%) y al IAJD. Suelen ser viviendas más eficientes, pero con un precio de entrada superior.
Segunda Mano: Sujeta al ITP, que varía según la comunidad autónoma. Pueden requerir reformas, pero suelen permitir una inversión inicial menor. Evita descuadres en tu presupuesto inicial calculando la fiscalidad exacta con el simulador de Impuesto de Adquisición de Vivienda.
Ver Video explicativa Obra Nueva vs Segunda Mano →
Tu historial crediticio es tu carta de presentación ante la entidad financiera:
CIRBE: Es una base de datos donde el banco consulta tus préstamos vigentes. Si ya tienes cuotas de otros créditos, tu capacidad para una hipoteca disminuye.
Ver Video explicativa sobre el CIRBE→
ASNEF: Es un fichero de morosidad. Estar presente en esta lista suele suponer una denegación automática, por lo que es vital estar “limpio” antes de solicitar financiación.
Ver Video explicativa sobre el ASNEF →
Si ya tienes una vivienda en el punto de mira, obtén un análisis de viabilidad en menos de 2 minutos con nuestro
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