Hasta ahora, el mapa de los municipios más caros para comprar vivienda en España lo dibujaba el INE con su estadística de Indicadores Urbanos 2024. Según esos datos, el ranking de municipios de más de 20.000 habitantes lo encabezaban Sant Josep de sa Talaia (6.807 €/m²), seguido por Zarautz (6.511 €/m²), Santa Eulària des Riu (5.890 €/m²), Calvià (5.865 €/m²) e Ibiza ciudad (5.479 €/m²).
Los 5 municipios más caros según los precios reales del notariado
Si miramos los datos reales de compraventa, los municipios que lideran el precio por metro cuadrado son:
Andratx (Mallorca): 7.601 €/m²
Formentera: 7.058 €/m²
Sant Josep de sa Talaia (Ibiza): 6.892 €/m²
Fornalutx (Mallorca): 6.609 €/m²
Calvià (Mallorca): 6.374 €/m²
Detrás de este grupo balear aparecen, ya en la península y otras islas, Santa Eulària des Riu (6.115 €/m²), Zarautz (5.930 €/m²), Donostia / San Sebastián (5.714 €/m²), Alcobendas (5.007 €/m²) y Sitges (4.568 €/m²), todos por encima de muchos barrios de capitales como Madrid o Barcelona para comprar vivienda según estos datos reales de escritura.
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Los notarios tienen una tarea fundamental en el proceso de compraventa. Descubre qué tareas realizan en nuestro artículo completo.
La gran diferencia con el ranking del INE
Muchos análisis sobre los datos del INE, solo incluye municipios de más de 20.000 habitantes, lo que deja fuera a auténticos “santuarios” de precio como Andratx, Fornalutx o la propia Formentera, que sí aparecen disparados en el mapa interactivo de los notarios. Además, una cosa es el precio pedido, de mercado, y otra el valor al que realmente se venden las propiedades.
Cuadro comparativo: INE vs precios reales del notariado
| Ranking por precio real | Municipio / ciudad | €/m² INE 2024 (Indicadores Urbanos)* | €/m² precios reales notariado** | Diferencia aprox. |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Andratx (Mallorca) | N.d. (no alcanza 20.000 hab.) | 7.601 | — |
| 2 | Formentera | N.d. | 7.058 | — |
| 3 | Sant Josep de sa Talaia (Ibiza) | 6.807 | 6.892 | +85 €/m² (+1,2 %) |
| 4 | Fornalutx (Mallorca) | N.d. | 6.609 | — |
| 5 | Calvià (Mallorca) | 5.865 | 6.374 | +509 €/m² (+8,7 %) |
| 6 | Santa Eulària des Riu (Ibiza) | 5.890 | 6.115 | +225 €/m² (+3,8 %) |
| 7 | Zarautz (Gipuzkoa) | 6.511 | 5.930 | −581 €/m² (−8,9 %) |
| 8 | Donostia / San Sebastián | 5.317 | 5.714 | +397 €/m² (+7,5 %) |
| 9 | Alcobendas (Madrid) | 4.285 | 5.007 | +722 €/m² (+16,8 %) |
| 10 | Sitges (Barcelona) | 4.870 | 4.568 | −302 €/m² (−6,2 %) |
| — | Madrid (ciudad) | 4.184 | 4.769 | +585 €/m² (+14,0 %) |
| — | Barcelona (ciudad) | 4.075 | 4.416 | +341 €/m² (+8,4 %) |
** Precios medios por m² estimados
Baleares y las capitales
Baleares se confirma como el auténtico epicentro del lujo residencial en España. Municipios como Andratx, Formentera, Sant Josep de sa Talaia, Fornalutx y Calvià superan con holgura los 6.000 euros por metro cuadrado para comprar vivienda, concentrando por sí solos el tramo más elevado del mercado nacional. La combinación de oferta limitada, presión turística y una demanda internacional muy activa sitúa a estas localidades en una liga de precios difícil de igualar por otros territorios.
En las grandes capitales, la comparación entre estadísticas muestra otro fenómeno relevante. Madrid y Barcelona presentan precios reales significativamente superiores a los que recoge el INE, con diferencias que rondan el 14 % en Madrid y el 8 % en Barcelona. Cuando se analizan las cifras procedentes de escrituras notariales —que reflejan el precio pagado y no el precio ofertado— queda claro que las medias oficiales se quedan cortas y no captan la tensión real del mercado en muchas de sus zonas.
Por otro lado, municipios como Zarautz o Sitges registran un comportamiento distinto: en ellos, el precio medio reciente según el notariado es inferior al que señalaba el INE en 2024. Este desajuste puede interpretarse como un posible ajuste de mercado tras años de fuerte crecimiento, o bien como señal de que el máximo histórico ya se alcanzó antes y los valores actuales reflejan una fase de estabilización.
Madrid y Barcelona: medias engañosas y códigos postales de cinco cifras
El nuevo portal del Notariado permite ir un paso más allá: Además de ver cuánto vale de media la vivienda en cada ciudad, entra al detalle por código postal. Y ahí es donde Madrid y Barcelona muestran su verdadera cara de lujo.
Madrid: Salamanca, Retiro y Chamberí tiran del precio
Aunque el precio medio real por m² para comprar vivienda en Madrid se sitúa en torno a 4.769 €/m², muy por encima de los 4.184 €/m² que recoge el INE para 2024, la ciudad hacia su interior muestra varias caras del mercado. El notariado los presenta con su número de CP.
Los barrios más caros en el precio de la vivienda superan ampliamente los 8.000 y 9.000 €/m², y en algún caso se asoman a los 11.000 €/m²:
- 28001 – Recoletos (distrito de Salamanca): ~11.142 €/m²
Corresponde al barrio de Recoletos, epicentro del lujo en Madrid, con calles como Serrano, Velázquez, Goya o Jorge Juan, donde el código postal 28001 es sinónimo de lujo. - 28006 – entorno de El Viso (distrito de Chamartín/Salamanca): ~9.428 €/m²
El Viso es uno de los barrios residenciales más exclusivos de Madrid, de baja altura y chalés racionalistas, y comparte código con otras zonas de alto poder adquisitivo, lo que dispara el precio medio del 28006. - 28010 – Chamberí (Almagro y Trafalgar): ~8.501 €/m²
Este código agrupa buena parte de Almagro y Trafalgar, barrios señoriales con edificios clásicos, embajadas y despachos profesionales, tradicionalmente considerados “la milla de oro” de Chamberí. - 28009 – Ibiza (Retiro): ~8.313 €/m²
El barrio de Ibiza, en el distrito de Retiro, con el parque como gran amenidad, se ha consolidado como zona de alto standing; el portal del notariado confirma que esta zona se mueve ya por encima de los 8.000 €/m². - 28014 – entorno de Cortes / Barrio de las Letras y Jerónimos: ~8.415 €/m²
El 28014 cubre la zona del Prado–Recoletos, Las Letras y Jerónimos, con edificios singulares frente al Museo del Prado y el parque del Retiro, una de las combinaciones culturales y paisajísticas más caras del país.
La media de Madrid muestra la disparidad de precios en sus barrios. De esta manera, las zonas más caras de la capital española coinciden con los barrios más caros del país.
Te recordamos que tenemos un artículo sobre los 5 barrios de Madrid que podrían subir de precio con la ampliación de la línea 11 de Metro. Lo encuentras aquí.
Barcelona: Dreta de l’Eixample y Pedralbes marcan el ritmo
En Barcelona, el precio medio real ronda los 4.416 €/m², frente a los 4.075 €/m² que refleja el INE para 2024.
Pero, igual que en Madrid, la clave está en los códigos postales de sus barrios más exclusivos para comprar vivienda:
- 08008 – Dreta de l’Eixample (Quadrat d’Or): ~7.348 €/m²
El 08008 se sitúa en plena Dreta de l’Eixample, el corazón burgués de la ciudad, alrededor de Rambla de Catalunya y Passeig de Gràcia, con modernismo, boutiques de lujo y hoteles de cinco estrellas. - 08007 – entorno de Plaça Catalunya / Eixample Dret: ~6.802 €/m²
También en la Dreta de l’Eixample, muy cerca de Plaça Catalunya y las grandes arterias comerciales, el 08007 consolida a este distrito como uno de los más caros de España para vivir. - 08034 – Pedralbes y Sarrià–Sant Gervasi alto: ~6.527 €/m²
El 08034 cubre buena parte del entorno de Pedralbes, uno de los barrios residenciales más exclusivos de Barcelona, con grandes pisos, casas unifamiliares y equipamientos internacionales como colegios, universidades, consulados.
En la ciudad condal, también se ve cómo las medias esconden realidades muy distintas: entre un piso en la periferia de Barcelona y uno en Dreta de l’Eixample hay más de 2.000–3.000 €/m² de diferencia.
Andratx: del ranking nacional al micro-mercado de Port d’Andratx
Volvemos a Baleares, porque ahí está buena parte de la explicación del nuevo mapa de precios para comprar vivienda.
Andratx, con un promedio municipal de 7.601 €/m², no compite solamente por municipio: dentro del propio término hay códigos postales que juegan en una liga aparte. El mejor ejemplo es el CP 07157, que corresponde a Port d’Andratx, una de las zonas cozteras más exclusivas del Mediterráneo.
En ese código postal, el portal del notariado eleva el precio medio por metro cuadrado hasta unos 10.109 €/m², cifras que sitúan a esta bahía mallorquina entre las zonas más caras de toda España, por encima de muchas direcciones prime de Madrid o Barcelona. En esta zona se destaca principalmente el comprador internacional, que en muchas ocasiones, se enamora del clima mediterráneo, la comida y la calidez de su gente.
Lo mismo sucede, a menor escala, en Fornalutx, pequeño pueblo de la Serra de Tramuntana, o en Formentera, donde la limitación de suelo, la protección ambiental y la demanda internacional actúan como una combinación explosiva para que los precios suban mucho.
San Sebastián: los códigos postales de La Concha se cuelan en la élite
El INE ya situaba a Donostia / San Sebastián como uno de los municipios con vivienda más cara (5.317 €/m²). Pero los datos notariales afinan aún más y muestran que no toda San Sebastián se comporta igual.
- CP 20007 – entorno de La Concha y Miraconcha: ~9.907 €/m²
El código 20007 incluye calles como Paseo de la Concha, Miraconcha, Zubieta o Plaza Zaragoza. No es casualidad que aquí encontremos los precios por metro cuadrado entre los más altos de España ya que se trata de una zona muy codiciada entre los bolsillos más abultados. - CP 20004 – Área Romántica / Centro: ~9.572 €/m²
Este código agrupa buena parte del centro clásico, con calles como Hernani, Plaza Gipuzkoa, Avenida de la Libertad o Plaza España, la “postal” urbana de la ciudad.
De esta manera, los 5.714 €/m² de media municipal para comprar vivienda que arroja el notariado para Donostia se quedan cortos, tal como sucede con Madrid y Barcelona. La primera línea de playa y el centro histórico funcionan como mercados casi independientes, con valores que rivalizan con Port d’Andratx o Recoletos.
El portal el notariado ofrece precios de transacciones, no los ofrecidos, lo que da mayores certezas para el análisis del mercado inmobiliario español.
